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为什么!疫情下,房企死活也不愿意割肉“降价”

发表时间:2020-02-28 19:02:03  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

疫情还在持续,但逐渐缓解稳定的新增人数,使得房地产市场又逐渐回到了市场的关注核心。相比2月中上旬大家都封闭在家里,2月下旬开始,各地的售楼处逐渐开始开门了,虽然还是没什么人。

按照大部分人的预期,这么大影响的疫情,肯定会导致大量开发商关门倒闭,房价大幅下调。但奇怪的是,到目前为止,个案的优惠的确有不少,但真正的房地产市场降价,居然没有出现。打砸售楼处这些行为一个没有。

这一割肉的标志不出现,也代表了大部分企业还是看好后市。

那么为什么疫情下,房地产市场没有出现明显的“割肉”?

首先:前车之鉴,2003年疫情后,房地产大爆发了。

2003年3月非典疫情爆发时,全国商品房销售面积同比增速下降至30%,较1-2月销售面积增速下降38.5个百分点,4月份增速继续下降,5月份起随着疫情好转增速明显回升,房地产销售出现明显反弹。

而纵观全年表现,2003年全年全国商品房新开工面积突破5亿平方米,增长28.5%;累计完成开发投资突破1万亿元,增长29.7%。与此同时,全年全国商品房平均销售价格增长了3.8%,增幅比上年增加0.9个百分点。商品房屋销售额7955.7亿,相比2002年的6032.3亿,涨幅高达31.88%。商品房屋销售面积33717.6万平方米,较2002年26808.3万平方米增长25.77%。

2003年,国有房地产开发企业个数持续减少,跌至5千家以下水平。这也是从1998年房改之后,连续多年下滑,国有房地产开发企业数量从1998年7958家的峰值一路缩水至2003年的4558家。与此形成鲜明对比的是,内资房地产开发企业呈现井喷态势,由1998年19960家,激增至2003年37123家。

其次:大量房企依然在积极拿地!

从企业看,疫情下,房企拿地的步伐并没有减缓,优质土地依然溢价率非常高。

整体看,依然有6家企业拿地超过50亿。拿地最多的绿城拿地已经超过200亿。

截止2月28日,整个2月份的土地市场依然活跃。溢价率也并非之前预期的明显下调。

在疫情还处于高位的情况下,敢拿地的企业都是勇士,证明了这些企业的资金链的确不紧张,而且也对疫情快速解决有信心。最近敢拿地的其实都是赌博,疫情能快速缓解的话,肯定都是抄底,获得了优质底价地块,弯道超车,但如果疫情影响持续,那么很可能就是跌下泥潭。

对于大部分企业来说,卖房已经彻底暂停了,虽然都在折腾线上看房,其实只是热身运动。大部分企业当下拿地都是年初1月份的指定的计划,所以现在只是继续执行计划。从全国看,如果除了湖北能在2月份就控制出疫情,叠加预期中的降息等政策,市场会快速恢复。甚至可能再现一波明显的小阳春。大部分最近拿地企业都在为下半年做准备。

3:持续不断的房地产调控宽松

如果说2月中旬前,2月份房地产政策多发,这些政策只是救房企资金链,大部分政策对市场没什么影响,因为只延缓企业支付土地出让金,加快企业预售,在疫情下最多也就是缓和点企业压力,实际对于一个年销售额16万亿的行业,接近归零入账来说,不刺激需求,任何政策都毫无意义!

累计看,全国已经有超过50城市发布了不同程度的房地产稳定政策,其中主要以救企业,减少企业资金压力、延缓公积金月供为主。但从上周开始,个别城市开始调整了公积金首付政策。所以说这个政策算是到目前为止最重磅的政策!终于有城市开始动信贷政策了,终于有城市降低首付了。这代表了救市政策开始第二阶段,开始刺激需求了!

2月20日LPR5年期降低5个基点。

衡阳降低贷款首付款比例方面,职工购买首套、第二套自住住房申请使用住房公积金的,贷款最低首付款比例由原来购房总价款的30%、50%分别调整为20%、30%。

2月21日,河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》,出台17项稳楼市政策。

当中重磅提及用公积金购买首套房,最低首付比例由30%下调为20%。

4:融资不难!

春节疫情后,境内外融资继续高位运行。2月来,房企发布的美元融资计划就超过百亿美元。

不仅仅是海外融资加速,更在内地大量发布公募债等机会数百亿!多家房企发行了过去很少见的短期债。

整体数据看,房企都担忧销售压力,对于融资加大投入,大部分融资成本虽然增加,但境内外的融资额增加,有利于缓解企业资金链压力。特别是预期2-3月份房企的销售放缓,带来资金压力将越来越大,房企最近在增加一切融资手段。尽量大额度融资。长短期、境内外,成本高低,房企全面井喷融资

当下看,市场分化,企业融资成本分化严重,部分企业融资成本低于6%,而也有企业融资成本超过13%,整体看,房地产行业资金紧张,房企抓紧窗口期,大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录。2020年美元融资继续高位运行。

最后简单的总结一下:到目前为止全国没有一个售楼处被砸,这代表了大部分企业资金链依然稳定。市场在等待刺激政策。

而最关键和核心的政策依然是房贷政策,特别是首套房的首付、二套房的认定标准。到目前为止,全国商业贷款购房首付没有政策变化。

如果房贷政策不变,房价肯定会跌,如果一旦变化,那么赶快买房!

责任编辑:房产论坛